Pas op bij oude spaarhypotheek
Geplaatst op: 17-01-2015, 13:44:02
Lage rente duwt maandlast populaire lening omhoog
Veel huizenbezitters die een lagere rente voor hun spaarhypotheek gaan betalen, ontdekken tot hun schrik dat hun maandlasten stijgen. De dalende rente blijkt een gifpil voor oude hypotheken. Hoe kan dit, hoe groot is de schade en wat kun je ertegen doen?
Het lijkt tegenstrijdig: de hypotheekrente daalt, maar toch gaan de maandlasten van je hypotheek omhoog. En die kunnen voor oude spaarhypotheken zelfs fors stijgen, zo blijkt uit berekeningen van De Hypotheekshop. Met tot wel tientallen euro’s per maand.
Teleurgesteld
Financieel expert Ab Flipse, al nooit een warm voorstander van de voor 2013 zeer populaire (bank)spaarhypotheek, maakt zich zorgen dat veel huizenbezitters zich dit niet realiseren.
„Als de rentevaste periode afloopt krijgen ze een veel lagere rente aangeboden. Ze verwachten dan lagere lasten, maar worden flink teleurgesteld.”
De op het oog merkwaardige invloed van de lage rente is een gevolg van de samensteling van spaarhypotheken. met aan de ene kant een lening en aan de andere kant een spaarpot – een spaarverzekering of bankspaarrekening.
Dat spaardeel moet na dertig jaar precies genoeg opbrengen om de hypotheek af te lossen. Daartoe legt de huizenbezitter elke maand premie in. De hoogte van de rente in die spaarpot is gegarandeerd precies even hoog als de hypotheekrente. Bij een stijgende hypotheekrente is dat best lekker, omdat er minder premie ingelegd hoeft te worden omdat dan ook de spaarpot harder groeit.
Maar daalt de rente, dan werkt het omgekeerd en moet er meer premie worden betaald. Ondanks de lagere rentelasten, gaan de totale maandlasten daardoor toch omhoog of dalen minder hard dan verwacht. „Dat nadeel zal alleen maar groter worden, naarmate de historisch lage hypotheekrente in Nederland verder daalt”, verzucht Flipse.
Zuur
Voor doe-het-zelvers dreigt het risico dat de lage rentestand hen verleidt om hun hypotheek over te sluiten naar een lening met een veel lagere rente. Vaak betalen ze daar een boeterente voor. Als dan blijkt dat hun rentelasten weliswaar dalen, maar hun totale maandlasten stijgen doordat ze meer geld in de spaarpot moeten storten, is dat extra zuur.
Een richtlijn is dat hoe langer de spaarhypotheek loopt en hoe meer geld er dus al in de spaarpot zit, des te groter de invloed is van de (dalende) rente. Ook het belastingtarief waartegen de hypotheekrente wordt afgetrokken is van groot belang. In het hoogste tarief zullen mensen namelijk al snel merken dat bij een lagere hypotheekrente hun nettorentelast minder snel daalt, dan dat de spaarpremie omhooggaat.
Een huizenbezitter van wie de rentevaste periode binnenkort afloopt, zal de rente van zijn spaarhypotheek waarschijnlijk tien jaar geleden hebben vastgezet. De rente lag toen rond de 4,5% (met NHG). Nog eens voor tien jaar de rente vastleggen, betekent dat de bank een nieuwe rente aanbiedt van ergens tussen de 3 tot 3,5%. De vijfjaarsrente gaat inmiddels zelfs richting 2,5%.
Een rentedaling naar 3,5% levert bij een renteaftrek tegen 42% nog lagere maandlasten op, maar niet meer dan €18 per maand.
Iemand die tegen het hoogste tarief kan aftrekken (inmiddels 51%), verdient echter niets aan zo’n rentedaling. De maandlasten blijven gelijk. Mensen die al twintig jaar een hypotheek hebben, zijn vooral de dupe. Een spaarhypotheek van €250.000 wordt voor hen €97 netto per maand duurder, bijna €1200 per jaar, als de hypotheekrente daalt van 4,5 naar 2,5%.
Oplossing
De meest voor de hand liggende oplossing is dan om de bank een hogere rente te vragen. „Dat mag echter niet”, stelt Oscar Noorlag van De Hypotheekshop. „Je kunt wel invloed op de rente uitoefenen door voor een andere rentevaste periode te kiezen.” Hoe langer de periode, des te hoger de rente.
Volgens Noorlag is de spaarhypotheek nog steeds een goed product. „De hypotheek beperkt inderdaad nu het voordeel van de rentedaling en de lasten zullen zelfs mogelijk fors stijgen. Aan de andere kant wordt ook de invloed van een stijgende rente getemperd en kan deze zelfs positief uitpakken.”
In tijden van een hoge rente werd het spaardeel van de hypotheek zelfs gebruikt als spaarvarken. Een extra storting van spaargeld in de hypotheekspaarpot kon tot wel 5% of zelfs 6% rente opleveren, plus de fiscale vrijstelling van het saldo die nog eens 1,2% voordeel kan opleveren.
Ook nu nog bij de lage hypotheekrente, stel 3%, kan een extra storting in de hypotheekspaarpot voordelig zijn. Simpelweg omdat de rente op een spaarrekening nog minder oplevert. Met zo’n extra storting zouden huizenbezitters bovendien hun maandlasten weer wat omlaag kunnen krijgen. Een extra storting spekt immers de spaarpot en leidt ertoe dat er een lagere maandpremie nodig is.
Je kunt niet storten wat je wilt: de laagste en hoogste jaarstorting mogen niet meer verschillen dan 1 op 10. „Wees daarin liever conservatief, reken bijvoorbeeld met 1 op 5. Dit omdat de huidige problematiek aantoont dat de benodigde premie ineens fors door rentewijzigingen kan wijzigen”, waarschuwt Noorlag.
Hij roept banken op om goed de gevolgen van een renteverlaging voor een spaarhypotheek aan hun klanten te communiceren. „Geldverstrekkers vermelden in de brief bij een renteherziening vaak alleen de verschillende rentevasteperioden met de bijbehorende rente. Ze schrijven meestal niet dat de rente ook invloed heeft op de spaarpremie en daarmee op de nettohypotheeklasten.”
Bron: www.dft.nl van 17 januari 2015.